Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers
Neben der gerichtlichen Aufhebung von Beschlüssen über außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen oder Benützungsregelungen bestehen weitere Möglichkeiten für einzelne Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer, ihre/seine Interessen gegen die Mehrheit der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen.
Zur Stärkung einzelner Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer gegenüber der Mehrheit wurden im Wohnungseigentumsgesetz gezielt Minderheitsrechte verankert. Die einzelne Wohnungseigentümerin/der einzelne Wohnungseigentümer kann im Rahmen eines Außerstreitverfahrens vor Gericht folgende Anträge stellen:
- Durchführung wichtiger Reparaturarbeiten zur ordnungsgemäßen Erhaltung und zur Behebung ernster Schäden
- Bildung einer angemessenen Rücklage bzw. Erhöhung oder Minderung des Beitrags zur Rücklagenbildung
- Ratenzahlung bei der Entrichtung des Anteils für durch eine Rücklage nicht gedeckten Kosten einer in längeren als einjährigen Abständen wiederkehrenden Erhaltungsarbeit
- Abschluss einer angemessenen Feuer- und Haftpflichtversicherung
- Weisung an die Verwalterin/den Verwalter, ihre/seine Pflichten einzuhalten oder Auflösung des Verwaltungsvertrages wegen grober Pflichtverletzungen
- Bestellung einer Verwalterin/eines Verwalters
- Aufhebung oder Änderung von Bestimmungen in der Hausordnung, die ihre/seine schutzwürdigen Interessen verletzen oder bei billigem Ermessen unzumutbar sind
- Feststellung der Unwirksamkeit gewisser Bestimmungen einer Gemeinschaftsordnung
- Kündigung eines Mietvertrags über einen Kfz-Abstellplatz mit einer Person, die nicht Wohnungseigentümerin/Wohnungseigentümer ist, weil ein eigener Bedarf an einem Kfz-Abstellplatz besteht
"Zustimmungsfiktion" nach WEG
Seit der WEG-Novelle 2022 können Wohnungseigentümerinnen/Wohnungseigentümer bestimmte Änderungen am eigenen Wohnungseigentumsobjekt auch ohne ausdrückliche Zustimmung der übrigen Eigentümerinnen/Eigentümer durchführen. Voraussetzung ist, dass alle Miteigentümerinnen/Miteigentümer schriftlich über die geplante Maßnahme informiert wurden und innerhalb einer angemessenen Frist kein Widerspruch erfolgt. Diese sogenannte "Zustimmungsfiktion" gilt etwa für bauliche Veränderungen durch z.B. Rollläden oder Klimaanlagen, sofern dadurch keine wesentlichen Interessen anderer beeinträchtigt werden. Erfolgt kein rechtzeitiger Widerspruch, kann gilt die Maßnahme als genehmigt. Erfolgt jedoch rechtzeitiger Widerspruch, darf die Maßnahme nicht umgesetzt werden. Die Wohnungseigentümerin/der Wohnungseigentümer kann in diesem Fall die gerichtliche Zustimmung im Außerstreitverfahren beantragen.
Weiterführende Links
Wohnrecht für Wohnungseigentümer (→ AK)
Rechtsgrundlagen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG)
- Außerstreitgesetz (AußStrG)